Требования к перепланировке квартиры и этапы ее согласования

Добрый день, дорогие ценители уюта.
Сегодня поговорим о перепланировках жилых помещений.

По пунктам:

1. Последствия несогласованной перепланировки.
2. Требования к перепланировке квартиры: что можно и что нельзя.
3. Этапы согласования перепланировки квартиры.
4. Личный опыт.

Каждый стремится сделать своё жилище более уютным, более удобным. Порой для этого необходима перепланировка: объединить кухню и гостиную, изолировать комнату, увеличить санузел за счет коридора и др. Регулируются такие изменения Жилищным Кодексом. Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. (ст. 25 ЖК РФ)

Если перепланировку делать самостоятельно, без согласования, могут возникнуть неприятные моменты:

Последствия несогласованной перепланировки:

• Сложности с продажей. 80% покупателей оформляют ипотеку для покупки квартиры. Перед заключением такой сделки купли-продажи необходима оценка продаваемой квартиры. Для этого оценочная комиссия проводит осмотр квартиры и составляет отчет с указанием всех отклонений от технического паспорта.  Банк не даёт ипотечный кредит, если обнаруживаются неузаконенные перепланировки.
• Если всплывает факт перепланировки перед администрацией района (жалобы соседей, информация от ТСЖ/УК), на собственников могут наложить штраф и потребовать восстановить соответствие с техпаспортом в судебном порядке. Это административное правонарушение. В особо сложных случаях законом предусмотрена даже конфискация квартиры с соответствующей продажей на аукционе.
• Незаконная перепланировка является препятствием к получению страховки. (Компенсации при затоплении, пожаре и др.).
• Если перепланировка выполнена с нарушением строительных норм, это может повлечь снижение технических характеристик: пожаробезопасности, гидроизоляции, угрозу нарушения целостности отдельных конструкций (трещины по стенам) и даже разрушение здания в целом.

Требования к перепланировке квартиры

Теперь разберемся с требованиями к перепланировке квартиры - что можно, а что нельзя делать категорически. В основе всей логики принцип «не ухудшить условия жизни как свои так и соседей».

Допустимые изменения

1. Изменение расположения ненесущих перегородок (объединение санузла;  увеличение площади кухни, санузла, комнат за счет коридора и подсобных помещений; увеличение площади коридора, прихожей за счет санузла, кухни). За счет жилой площади ничего увеличивать нельзя.
2. Монтаж перегородок на месте дверных проходов. Перенос дверных проемов. 
3. Монтаж перегородок на месте дверных проходов. Перенос дверных проемов.
4. Объединение кухни и комнаты при нахождении кухни в мокрой зоне и отсутствии газовой плиты. 
5. Создание проема в несущей стене, выполнив дополнительное усиление.
6. Объединение балкона и комнаты с сохранением несущей перемычки. Согласование удаления подоконного блока – теоретически возможный, но очень сложный момент.
7. Размещение твердотопливного камина в квартирах верхнего этажа.
8. Заменить газовую плиту на электрическую. Однако это тоже непростой момент, о котором была отдельная статья здесь.

Недопустимые изменения

1. Увеличения площади сантехнического узла за счет жилой площади.
2. Объединения балконов с комнатами с полным устранением несущих конструкций и подоконного блока.
3. Снос несущих конструкций, в том числе колонн.
4. Устройство проемов, окон и даже штробление в несущих стенах с пренебрежением к  строительным нормам (необходимо специальное усиление).
5. Нарушения вентиляционных шахт.
6. Расположения кухни либо сантехнического узла, над жилой площадью соседей.
7. Соединения рядом расположенных квартир с устранением перекрытий, частичным устранением в том числе.
8. Вынос радиаторов отопления на балкон или лоджию.

Этапы согласования перепланировки квартиры

Теперь о процедуре согласования перепланировки: есть два пути - до ее выполнения и по факту.

Согласование перепланировки по факту

Согласовать уже выполненную перепланировку можно лишь если соблюдены все необходимые требования, закрепленные в Жилищном кодексе. Условия, при которы реально узаконивание самовольной перепланировки в судебном порядке, регламентирует ст. 29, ч. 4 ЖК РФ.

Первым делом вызываем инженера БТИ для фиксирования всех изменений и последующего оформления техпаспорта со штампом о неузаконенной перепланировке. Далее этот техпаспорт вместе с другими необходимыми документами подаем в Государственную Жилищную Инспекцию для согласования перепланировки. Получаем отказ. Дальше подаем документы в районный суд по списку:

1. Паспорт или другой документ об удостоверении личности собственника.
2. Отказ жилинспекции в согласовании.
3. Старый техпаспорт и новый, со всеми изменениями.
4. Проект.
5. Планы квартир этажом выше и ниже - можно взять в ПИБ (ГУИОН).
6. Выписка из ЕГРН либо правоустанавливающие документы на квартиру.
7. Исковое заявление.
8. Квитанция об оплате госпошлины.

Суд либо удовлетворяет иск либо предоставляет отказ в письменном виде с указанием причин. В последнем случае есть возможность устранить причины отказа и подать апелляцию в указанный промежуток времени (месяц).
До 2013 г. Этот способ был более распространен. Однако в законодательную базу были внесены изменения и сейчас более простой да и правильный вариант – предварительное согласование.

Согласование перепланировки до ее выполнения.

Для этого до выполнения перепланировки подаем пакет необходимых документов в МФЦ и получаем решение о согласовании перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме. Подробно о документах написано на сайте госуслуг, я приведу его в вкратце.

Список документов для согласования перепланировки

1. Заявление.
2. Выписка из ЕГРН либо правоустанавливающие документы на квартиру.
3. Согласованный проект перепланировки.
4. Паспорт или другой документ об удостоверении личности собственника.
5. Техпаспорт.
6. Нотариально заверенное согласие других собственников на перепланировку.
7. Заключение органа по охране памятников.

При соблюдении всех требований к перепланировкам отказ можно получить если ведомству не хватает каких-то документов для рассмотрения. Отсылаем нужные документы в течение 15 дней и получаем заветное разрешение.
После этого выполняем строительные работы. Срок выполнения работ ограничен разрешением и может составлять, например, один год.
После окончания ремонта через жилинспекцию приглашаем межведомственную комиссию для осмотра квартиры и подписания Акта о завершении перепланировки и введении квартиры в эксплуатацию.
Далее заказываем новый техпаспорт и через МФЦ вносим изменения в ЕГРН.

Личный опыт

В качестве практического применения этой статьи делюсь своим опытом.

Я планирую ремонт в 4х комнатной квартире 504-й серии. Дому 50 лет, серия в Санкт-Петербурге очень распространенная. Если не зацикливаться на точных размерах, планировка схожа с хрущевками и самыми типичными панельками. Особенностями подобных квартир являются маленькие кухни, маленькие спальни, проходная гостиная, низкие потолки. Именно для 504-й серии отмечу наличие балок, которые являются ребрами жесткости перекрытий и накладывают определенные ограничения на дизайн интерьера. А с другой стороны все межкомнатные стены не являются несущими, что дает простор в перепланировке.

Итак, что я хочу поменять:

• Объединяю ванную и туалет, добавив им еще и кусочек коридора для установки двери под углом. 

Мокрые точки остаются на своих местах, увеличение общей площади санузла происходит за счет коридора. Никаких норм такая перепланировка не нарушает.

• Застраиваем проход между кухней и коридором, организуя нишу под холодильник со стороны кухни и еще увеличив за счет этого прохода санузел. 

Перекрытие возводится из двойного гипсокартона с шумоизоляцией, что не оказывает критического влияния по массе на несущие перекрытия. Препятствий со стороны закона и в этом случае нет.

• Ломаем стену между кухней и соседней комнатой. 

А вот здесь есть нюансы. По закону нельзя увеличивать площадь кухни за счет уменьшения жилой площади. Поэтому в образовавшийся проем обязательно должны быть установлены двери. Что же, запланируем раздвижные двери (купе). Причем двери должны быть с плотным притвором, хлипкая пластиковая гармошка комиссию не устроит. Это категорическое требование для кухни с газовой плитой. Я даже думала отказаться от газовой плиты с изменением тарифа на электричество, не получилось. Опытом своим я с вами уже делилась
Да и оказалось, в Санкт-Петербурге двери обязательны и для кухонь с электрической плитой. Но для других регионов толкование этого требования может отличаться. Я читала истории согласования подобных перепланировок без дверей с электрическими кухнями.

• Возвожу перегородку, изолируя проходную комнату.
• Передвигаю стены между комнатами на 40 см уменьшая проходную угловую комнату и увеличивая новую гостиную. Здесь тоже есть нюанс. Новые перегородки возводим из двойного листа ГКЛ с прокладкой внутри шумоизоляции и усилением. Нагрузка от таких перегородок на перекрытия сравнительно небольшая и допустимые значения превышены не будут.

Я уже общалась с несколькими проектировщиками из ПИБ и со своим районным Жилищным Агентством в Санкт-Петербурге (ГУЖА), которое в итоге согласовывает документы, отправленные через МФЦ. Говорят, проект сложный, но нарушений нет и в итоге должен быть согласован. Правда скорее всего не сразу, будут замечания. Это вселяет оптимизм. Надеюсь, всё получится.

Обязательно расскажу, чем всё закончится. 

Подписывайтесь, чтобы не пропустить.